最高人民法院关于当前形势下进一步做好开发纠纷案件审判工作的指导意见

　　当前，稳定开发范畴，保障开发业的健康成长，是党和国家应对国际信贷危机影响，促进经济平稳较快成长的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好开发纠纷案件审判工作，是人民法院为大局配合、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好开发纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理开发案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局赠与强有力的司法保障。现就做好开发纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。

　　一、切实依法维护国有土地使用权出让范畴。要依照物权法、合同法、城市开发管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让范畴的平稳成长。

　　二、切实依法维护国有土地使用权转让范畴。要正确理解城市开发管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。

　　三、切实依法保护国家投资基础设施筑造拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大施工、重点课题的筑造施工施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点施工按期完工赠与司法保障。

　　四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理筑造施工施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定制度，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与筑造行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作规划，切实维护建筑范畴秩序。

　　五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠施工款、承包人拖欠劳务分包人施工款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

　　六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽施工等违法行为，以保证施工质量。对规避制度化法关于国家强制性制度的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低施工质量制度等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

　　七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易范畴。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋分销广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于开发开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对范畴经营风险，共同维护诚心的范畴交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

　　八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护开发信贷体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假开发交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关赠与线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与开发主管部门、银行业进行沟通，依法配合信贷监管机构有效行使管理职能，防范开发信贷体系风险。

　　九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存成长入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。

　　十、妥善采用多种途径处理开发纠纷案件。开发案件的审判涉及到开发企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止开发纠纷转变为群体性行为。

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　　十一、加强对当前形势下开发业审判工作新情况、新问题的进一步研究。开发业在国民经济中的重要作用，决定了国际信贷危机对开发业的影响是深远的，要加强对开发案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的开发纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为开发业的健康、持续成长赠与可靠的司法保证。